As muralhas vazias e os números oficiais
A leitura imediata que se faz da crise habitacional aponta o dedo sem hesitar à expansão do Alojamento Local. A ideia corrente assume que o crescimento acelerado de camas turísticas em concelhos como Évora absorveu o parque habitacional permanente, encarecendo de forma drástica as rendas para quem trabalha na região. Contudo, os dados oficiais revelam um cenário de maior complexidade geométrica no território do Alentejo Central, onde a pressão do turismo convive com amplas reservas de edifícios desocupados.
Segundo os dados divulgados pela Câmara Municipal de Évora em 2024, a concentração de alojamento local na cidade intramuros atingiu uma intensidade relativa comparável à registada em Lisboa e superior à observada no município do Porto. Este indicador isolado alimentou o consenso de que a habitação permanente teria sido esvaziada pela procura turística. Em paralelo, o distrito de Évora destacou-se nos registos do Banco de Portugal de 2024 entre os territórios com maior rácio de alojamento local sobre o parque habitacional fora dos eixos litorais tradicionais.
Apesar desta forte pegada turística, a sub-região apresenta dinâmicas imobiliárias muito peculiares quando cruzadas com o estado de conservação do edificado. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística em 2023, o Alentejo Central liderou o país juntamente com o Baixo Alentejo nas proporções de edifícios sem necessidade de reparação, atingindo 75,1% do parque construído. Esta solidez construtiva contrasta fortemente com a quebra súbita registada no mercado de arrendamento formal ao longo do ano de 2025.
O travão repentino nos contratos de arrendamento
Para compreender a evolução recente do mercado, é necessário olhar para a série estatística dos novos contratos de arrendamento habitacional compilada pelo Instituto Nacional de Estatística. No primeiro trimestre de 2025, o Alentejo Central registou uma quebra homóloga de 24,2% no número de novos contratos celebrados face ao período homólogo do ano anterior. Esta contracção abrupta na formalização de arrendamentos contrasta com a dinâmica expansiva que vigorava nos anos precedentes e marca uma viragem na disponibilidade de habitação contratualizada.
A evolução dos preços acompanhou esta travagem na atividade contratual de forma descendente. No primeiro trimestre de 2025, a renda mediana dos novos contratos no Alentejo Central registou uma variação homóloga de -0,4%, constituindo-se como a única sub-região NUTS III de todo o território nacional a apresentar uma descida homóloga. Esta desaceleração pontual sucede a um período de forte aceleração registada no final do ano anterior.
Com efeito, no quarto trimestre de 2024, a mesma sub-região do Alentejo Central tinha apresentado um aumento homólogo de 16,1% no valor das rendas medianas dos novos contratos, segundo os registos trimestrais do Instituto Nacional de Estatística. Para contextualizar a escala regional, no primeiro trimestre de 2024, a renda mediana fixou-se em 5,10 euros por metro quadrado. Para efeitos de comparação nacional no primeiro trimestre de 2025, a mediana do país situou-se em 8,22 euros por metro quadrado, com Lisboa a liderar largamente nos 16,00 euros por metro quadrado.
A dimensão oculta do parque habitacional devoluto
A descompressão recente dos preços medianos contrasta com a rigidez estrutural do parque edificado e com o volume de imóveis que se mantêm fora do circuito comercial. No concelho de Estremoz, por exemplo, os Censos de 2021 do Instituto Nacional de Estatística indicavam a existência de 2.024 alojamentos vagos, um número que representava 21,55% do total do parque habitacional do município, conforme assinalado num relatório da Câmara Municipal de Estremoz publicado em 2022. Esta proporção de fogos desocupados ilustra uma realidade transversal a vários concelhos do interior alentejano.
No caso específico do concelho de Évora, os dados censitários de 2021 apontavam para 1.239 alojamentos vagos situados estritamente dentro do Centro Histórico. Este volume expressivo de edifícios desocupados coexiste com uma escassez crónica de oferta para quem procura habitação permanente a preços acessíveis. Significa isto que uma fatia substancial do património edificado não está afeta nem ao alojamento local nem ao arrendamento residencial de longa duração, permanecendo em circuitos de retenção patrimonial familiar.
A pressão sobre os segmentos específicos de mercado reflete-se também nos custos de alojamento para públicos particulares, como os estudantes do ensino superior. Em agosto de 2024, o preço médio pedido para arrendar um quarto individual em Évora atingiu 335 euros mensais, segundo dados divulgados pela plataforma Idealista. Em comparação com o panorama nacional apurado pelo Observatório Casa Yes e pelo portal Imovirtual em 2024, o valor médio dos quartos de estudantes no país fixou-se em 397 euros por mês, mantendo Évora num escalão intermédio face às restantes cidades universitárias a sul.
A explicação óbvia e o que os dados revelam
A leitura imediata e generalizada atribui a totalidade da crise de habitação e a escalada de preços à proliferação incontrolada de Alojamentos Locais que retiram imóveis do arrendamento residencial. Contudo, a verificação empírica através dos dados oficiais do Instituto Nacional de Estatística (Censos 2021) obriga a maturar esta premissa. O facto de o Centro Histórico de Évora possuir 1.239 alojamentos vagos e de mais de 75% dos edifícios da sub-região não necessitarem de obras demonstra que a escassez de oferta habitacional de longa duração resulta em grande medida da retenção patrimonial e de fogos desocupados que nunca chegaram a entrar no mercado de arrendamento formal.
Para que a explicação puramente baseada no impacto direto do alojamento local fosse inteiramente sustentada pelos dados, seria necessário observar uma correlação direta e linear entre a supressão de licenças e a descompressão imediata dos fogos residenciais habitados. No entanto, a dinâmica do mercado imobiliário envolve outras variáveis estruturais, como a avaliação imobiliária. Em abril de 2024, o concelho de Évora registou um valor mediano de avaliação bancária de 2.556 euros por metro quadrado, de acordo com dados compilados pela Confidencial Imobiliário e pela Luznur Capital.
A existência de instrumentos legais recentes veio alterar o enquadramento regulatório sem que os seus efeitos estruturais sejam ainda totalmente mensuráveis nas séries estatísticas trimestrais. O Decreto-Lei n.º 76/2024, promulgado pelo Governo de Portugal em 2024, revogou as restrições nacionais do programa Mais Habitação, tornando as licenças de alojamento local novamente permanentes e transferindo o poder de regulação e contenção específica para a esfera de decisão das autarquias locais. Paralelamente, no âmbito de medidas excecionais anteriores adotadas em 2021 pelo Ministério da Ciência, Tecnologia e Ensino Superior e pela Secretaria de Estado do Turismo, foram autorizadas conversões temporárias de camas turísticas em arrendamento a estudantes por via do Registo Nacional de Alojamento Local, embora com expressão limitada no Alentejo Central.
O rumo do investimento e os limites do parque habitacional
As respostas públicas para atenuar a pressão sobre o alojamento estudantil e residencial têm passado pela injeção de fundos estruturais na reabilitação do parque público. O Programa Regional Alentejo 2021-2027 aprovou financiamentos específicos destinados à criação e reabilitação de residências para o Ensino Superior em Évora, sob a coordenação da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Alentejo em 2023, procurando mitigar a dependência dos estudantes face ao mercado privado de quartos.
Para quem vive e trabalha nos concelhos do Alentejo Central, a flutuação estatística de -0,4% nas rendas medianas no primeiro trimestre de 2025 não representa uma descida generalizada do custo de vida, mas antes uma estabilização temporária após subidas de 16,1% no quarto trimestre de 2024. A contracção de 24,2% no número de novos contratos celebrados no mesmo período demonstra que o mercado de arrendamento formal permanece exíguo e pouco fluido, independentemente da contração conjuntural dos valores por metro quadrado.
Fica por saber de que forma a nova capacidade regulatória atribuída às autarquias pelo regime legal de 2024 irá influenciar a reabertura dos fogos devolutos que os Censos diagnosticarão no futuro. Até lá, a questão central no Alentejo Central continua a ser saber se o travão recente no número de contratos reflete uma exaustão da procura local ou o aprofundamento do isolamento do parque habitacional face às famílias que aqui pretendem fixar residência.